L’effondrement de la propriété chinoise expliqué – Economics Help

La Chine est confrontée à un effondrement de l’immobilier avec jusqu’à 65 millions de logements excédentaires, une demande en chute libre, des prix en baisse et de grands promoteurs immobiliers noyés sous une montagne de dettes. Au cours des dernières décennies, le secteur immobilier a été un facteur clé du miracle économique chinois, mais alors que le boom se transforme en effondrement, quel sera l’effet sur l’économie chinoise et mondiale ? Quelle est l’ampleur de la crise du logement en Chine et jusqu’où reste-t-il encore à faire ?

Contexte de la crise

En 1998, la Chine a déréglementé les ventes de propriétés ; avec un marché boursier rudimentaire et volatil, les gens considéraient l’immobilier comme un investissement beaucoup plus sûr et lucratif.

Les prix augmentaient régulièrement et, avec une population croissante, le logement devenait une activité très rentable. Encouragés par l’État, les promoteurs ont réalisé d’énormes profits, ce qui a encouragé une expansion à fort effet de levier. Pour maximiser leurs profits, les promoteurs vendaient les maisons avant qu’elles ne soient construites. Avec des prix toujours en hausse, les citoyens étaient heureux de continuer à acheter – même s’ils n’avaient pas l’intention de vivre dans la maison. Et cet investissement immobilier a contribué à stimuler une économie chinoise en plein essor, l’immobilier représentant 30 % de l’économie.

Rotations du marché

Mais ensuite, c’est tout le marché qui s’est retourné. Inquiet de la spéculation immobilière, le gouvernement chinois a introduit des réformes pour bloquer les achats de logements qui n’étaient pas destinés à vivre mais à investir. Un sentiment louable, mais l’ensemble du secteur immobilier était devenu dépendant précisément de cette spéculation que le gouvernement voulait maintenant mettre fin. La demande s’est tarie. Les appartements sont restés vides et les prix ont commencé à baisser.

Soudainement, les sociétés immobilières fortement endettées ont eu du mal à honorer leurs opérations de financement de base. Le problème est qu’ils ont vendu les maisons avant même qu’elles ne soient construites. Pour payer les maisons en construction, ils devaient vendre la tranche suivante de maisons. C’était une combine à la Ponzi sous un autre nom. Cependant, le grand boom de la demande était terminé.

Les foncières étant à court de liquidités, les projets de construction ont été arrêtés à mi-parcours. Selon S&P, environ 2 millions de maisons restent inachevées. Les citoyens qui avaient payé une maison n’ont pas pu emménager dans ce qu’ils avaient acheté. Dans un comté où les protestations sont rares, des acheteurs en colère ont protesté contre leurs pertes catastrophiques et ont lancé des manifestations contre les prêts hypothécaires. Comme une traînée de poudre, la triste vérité de la crise immobilière s’est répandue : qui veut pré-acheter une maison alors qu’il n’y a aucune garantie qu’elle sera un jour construite ? L’économiste rapporte que seulement 60 % des maisons prévendues entre 2013 et 2020 ont été livrées.

En outre, la population chinoise a atteint un sommet, puis s’est inversée. Avec une population en déclin, il faudra des années pour se débarrasser des logements invendus. Goldman Sachs prévoit que la demande annuelle de logements urbains en Chine a culminé à 18 millions d’unités en 2017 et tombera à 11 millions d’unités cette année et à 9 millions d’unités d’ici 2030.

Les pertes des grands promoteurs immobiliers se sont accrues. Premièrement, Evergrande a annoncé des pertes et n’a pas été en mesure de payer les intérêts de sa dette. Récemment, les problèmes se sont propagés à d’autres grands promoteurs immobiliers tels que Country Garden. Près d’un tiers de tous les prêts immobiliers chinois sont désormais considérés comme des créances douteuses.

Des problèmes économiques plus vastes

Mais quel sera l’impact de ce krach immobilier sur l’économie ? Cela ressemblera-t-il à la déflation des actifs à la japonaise des années 1990 ou pourront-ils survivre ? Le problème est que l’économie chinoise est confrontée à de multiples menaces en même temps. La demande d’exportation est restée relativement faible en raison de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de l’économie mondiale. Deuxièmement, le retour de la déflation fait naître la perspective d’une augmentation de la dette réelle et de pressions déflationnistes qui limitent la demande. L’investissement, autrefois le grand moteur de l’économie, s’inverse, avec 23 % de mises en chantier en moins et une baisse de l’investissement privé. Le chômage des jeunes a tellement augmenté que le gouvernement a cessé de produire des statistiques, mais il ne peut cacher le manque de perspectives d’une jeune génération remarquablement pessimiste quant aux opportunités d’emploi. Cela a conduit à un effondrement du taux de natalité et du mariage. L’année dernière, il n’y a eu que 6,8 millions de mariages, le plus bas depuis le début des relevés en 1986, et près de la moitié des 13,5 millions de 2013. Et malgré la fin des familles à enfant unique, les taux de natalité sont restés obstinément bas.

Les atouts de l’économie chinoise

L’État chinois dispose encore d’importantes réserves, avec des emprunts relativement faibles et un énorme excédent d’actifs étrangers. Cependant, l’intervention de l’État a été brutale, comme la répression contre les entreprises technologiques qui critiquaient publiquement le gouvernement. Le gouvernement semble davantage motivé par un autoritarisme politique que par des préoccupations économiques. Le résultat est que les entrepreneurs sont moins disposés à prendre des risques au cas où ils seraient confrontés à la colère de l’État chinois. La perte de confiance a été exacerbée par des fermetures prolongées et très strictes liées au Covid, dont l’économie chinoise ne s’est pas encore complètement remise.

La grande préoccupation est de savoir dans quelle mesure la bulle immobilière doit encore éclater. Les prix chutent plus rapidement que ne le suggèrent les statistiques officielles et les créances douteuses ne feront qu’augmenter à mesure que le marché continue de décliner. Un remarquable 70 % de la richesse des ménages chinois est désormais liée à l’immobilier. Pourtant, dans le même temps, les prix sont bien plus élevés que les revenus. À Pékin, les prix sont 34 fois supérieurs au salaire moyen, l’un des plus élevés au monde. Contrairement à l’Amérique et à l’Europe, le gouvernement peut intervenir pour arrêter la chute des prix. Lorsqu’un vendeur désespéré a réduit ses prix de 50 %, les autorités ont stoppé son offre.

Efforts pour soutenir le marché

Le gouvernement a tardivement cherché à déréglementer l’achat de logements – en réduisant les exigences de dépôt, en supprimant les limites imposées aux résidences secondaires et en réduisant les taux hypothécaires existants, afin de contribuer à encourager la demande. Mais il y a un élément selon lequel c’est trop peu, trop tard. Avec la chute des prix et l’éclatement de la bulle, l’intérêt d’investir dans une résidence secondaire est considérablement réduit. Peut-être plus important encore, l’État chinois a commencé à garantir de nouveaux prêts immobiliers et à injecter des liquidités sur le marché. Il y a eu un programme de prêt estimé à 200 milliards de yuans, mais ce montant n’est pas à la hauteur de l’ampleur du problème, car il ne représente que 10 % de ce qui est nécessaire pour terminer les propriétés non construites.

Alors que le secteur immobilier est en crise, il ne faut pas ignorer le fait que d’autres secteurs de l’économie chinoise restent dynamiques. Les constructeurs chinois ont constaté une augmentation de la production de véhicules électriques. La Chine est l’un des principaux producteurs de panneaux solaires et d’énergies renouvelables. Malgré les efforts visant à réduire leur dépendance à l’égard de la Chine depuis la guerre en Ukraine de 2022, les entreprises occidentales ont rencontré de grandes difficultés. La place de la Chine en tant que base manufacturière dominante ne peut pas changer du jour au lendemain. Malgré tous les problèmes, la Chine affiche toujours une croissance économique positive, avec des prévisions pour 2024 encore relativement optimistes, de l’ordre de 5 %. La Chine a déjà été témoin de nombreux avertissements d’effondrement économique, qui ne se sont pas concrétisés. Cependant, même si la Chine dispose de fondamentaux économiques solides, ce serait également une erreur de sous-estimer les dégâts causés par les retombées immobilières. Il s’agissait d’une période d’expansion et de récession classique, comme la Chine n’en avait jamais connue auparavant. Cette bulle immobilière est une expérience nouvelle et jusqu’à présent, le gouvernement a du mal à en contenir les retombées. La véritable préoccupation est qu’il reste encore beaucoup de chemin à parcourir. Hao Hong, qui a été banni des réseaux sociaux chinois pour ses avertissements pessimistes, affirme

«Réparer le secteur immobilier pourrait représenter un travail de plusieurs années, voire une décennie, devant nous»

Pour faire une comparaison internationale, en 2009, l’offre excédentaire de logements en Irlande et en Espagne a vu les prix de l’immobilier chuter de 50 %. Avec jusqu’à 65 millions d’unités excédentaires et une chute catastrophique de la confiance, les prix chinois n’ont pas d’autre choix que de baisser. Et à mesure que les prix chutent et que les défauts de paiement augmentent, cela entraînera une série de problèmes économiques, directement et indirectement.

La crise immobilière met également en évidence les problèmes à long terme. Une suspicion géopolitique à l’égard de la Chine, un taux de natalité en baisse rapide et un système politique qui porte atteinte à l’esprit d’entreprise libre de marché qui était si important au cours des dernières décennies.

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