Si vous aviez acheté une maison en 1996, en seulement onze ans, son prix aurait augmenté de 258 %, passant de 51 367 à 184 131 £ (258 %). Après la crise du crédit, le pessimisme généralisé et la stagnation des salaires ont eu raison de la situation, mais cela n’a pas empêché les prix de l’immobilier d’augmenter de 83 %, passant de 149 709 à 273 000 £.
Au cours des 50 dernières années, les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont augmenté de près de 3 000 %. Si l’on se base sur les tendances passées, les prix de l’immobilier britannique semblent être un pari à sens unique. Même lorsque les taux d’intérêt ont explosé en 2023, la correction du marché immobilier a été moins importante que prévu. Il semble que les prix moyens des maisons aient défié la gravité et conservé leur valeur. Mais, étant donné que l’accessibilité est véritablement limitée et hors de portée de beaucoup, comment est-il possible que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter ?
La récente hausse des taux d’intérêt a rendu les remboursements des prêts immobiliers beaucoup plus onéreux. Les primo-accédants sont confrontés à un double problème : des dépôts élevés et des remboursements mensuels élevés. C’est le pire des deux mondes et les niveaux de remboursement rappellent les krachs passés. Pourtant, à quelques pour cent près, les prix moyens des maisons ont conservé leur valeur.
Il est vrai qu’il existe un effet régional : les prix à Londres sont en légère baisse, tandis qu’en Écosse et en Irlande du Nord, ils augmentent à un rythme plus rapide. Cela montre que les hausses des taux d’intérêt ont plus d’effets dans les zones chères.
Mais, pour expliquer les tendances récentes des prix de l’immobilier, il est important de tenir compte du rôle de la richesse. Ces dernières années, on a constaté une augmentation significative du montant de la richesse parentale entrant sur le marché. L’année dernière, la Banque de Papa et Maman a donné un montant record de 9,4 milliards de livres sterling. Plus du double qu’il y a cinq ans. 57 % des personnes qui entrent sur le marché immobilier le font avec l’aide de leurs parents.
Ce qui est intéressant, c’est que, face à la dégradation de l’accessibilité au logement et à la hausse des prix de l’immobilier, certains propriétaires fortunés ont réagi en donnant davantage à leurs enfants pour obtenir un dépôt. La Banque des parents est un acteur très important. C’est presque comme si les parents se demandaient ce qu’ils devaient faire pour aider leurs enfants à acheter. Pourquoi les parents donnent-ils autant d’aide à leurs enfants ?
Premièrement, la seule chose qui a augmenté plus vite que les prix de l’immobilier ces dernières années est le prix des loyers. Cela pousse un nombre record de jeunes à se retrouver en difficulté financière ou à vivre chez leurs parents. Certains parents pensent peut-être que l’aide pour la caution est un prix à payer pour se débarrasser de leurs enfants gênants. Ce n’est pas que de l’altruisme. Mais la nature défaillante du secteur locatif est un facteur qui encourage les gens à essayer de payer des multiples de revenus toujours plus élevés.
La richesse soutient les prix
C’est l’ironie du marché. Lorsque la richesse des ménages augmente, cette richesse est ensuite utilisée pour gonfler le marché immobilier. Ce n’est pas une situation heureuse. Au Royaume-Uni, la richesse a augmenté plus vite que les revenus ces dernières années. 50 % de la richesse britannique est liée à l’immobilier, contrairement aux États-Unis où ce pourcentage est de 24 %.
Cette situation crée également des inégalités, mais elle est très importante pour expliquer le ratio toujours croissant entre le prix de l’immobilier et les revenus. La hausse des taux d’intérêt a entraîné une baisse des prêts hypothécaires, mais n’a pas découragé les familles de recourir à l’aide. Cela explique pourquoi les ratios prix de l’immobilier/revenu sont toujours nettement supérieurs aux moyennes historiques. Ce n’est pas seulement une question de capacité à payer un prêt hypothécaire.
Raisons de la baisse des prix ?
Cependant, les parents pourraient-ils devenir réticents à soutenir les prix de l’immobilier ? Tout le monde n’a pas accès au patrimoine familial et si vous avez un revenu médian, une dette étudiante et payez des loyers au prix du marché, il est très difficile d’épargner pour un dépôt. La suppression des aides à l’achat est un autre facteur de réduction de la demande. Il existe encore de bons indicateurs qui suggèrent que les prix de l’immobilier sont surévalués. Il n’y aura peut-être pas de krach dramatique, mais il existe de réelles contraintes aux booms futurs. L’investissement locatif semble moins attrayant à une époque de plus grande réglementation et de moins grandes perspectives de gains en capital. Mais le facteur le plus important est peut-être que la croissance des salaires réels a chuté de façon spectaculaire au cours des 14 dernières années. Si cette tendance se poursuit, elle sera importante pour limiter la croissance des prix. Les salaires réels sont le facteur le plus important qui affecte les prix de l’immobilier à long terme.
Prix réels des maisons
En outre, lorsque nous parlons du boom des 14 dernières années, il est également un peu trompeur. Les prix des logements ont certes augmenté plus vite que les salaires après 2009. Mais si nous prenons en compte l’inflation, la valeur réelle des logements semble moins impressionnante. Les prix réels des logements sont en fait toujours inférieurs à ceux de 2007. Ils sont en baisse de 12 % par rapport à 2022. Ce qui est intéressant avec les prix des logements au Royaume-Uni, c’est que la période 1960-2007 a été une anomalie en termes de hausse des prix réels des logements. À l’avenir, il est très difficile d’envisager une poursuite de la hausse des prix réels des logements, même en tenant compte du rôle de la richesse, car 50 % de la population dépend toujours des emprunts et des exigences d’accessibilité financière.
Baisse des taux d’intérêt
À court terme, les acheteurs de logements ont de bonnes nouvelles. L’inflation est en baisse et même l’inflation sous-jacente tenace est en baisse. Cela laisse entrevoir de futures baisses des taux d’intérêt. Pour l’instant, les prévisions sont assez modestes, les taux d’intérêt étant censés se stabiliser autour de 4 %. Mais même une baisse modeste encouragerait davantage de personnes à revenir sur le marché immobilier. Jusqu’à présent en 2024, Zoopla rapporte une augmentation de 14 % du stock de propriétés à vendre, mais la demande a rebondi après la stagnation de 2023.
Jusqu’à présent, les ventes de logements ont augmenté de 23 % en 2024. Ce n’est pas un boom, mais c’est une pause bienvenue par rapport aux transactions extrêmement faibles de l’année dernière.
Prévisions des prix des maisons
Quelles sont les prévisions des experts concernant les prix de l’immobilier ? L’Office for Budget Responsibility (OBR) prévoit une hausse des prix de l’immobilier de 4 % dans les années à venir. L’année dernière, ils avaient prédit une baisse de 10 %, ce qui ne s’est pas concrétisé. Savills prévoit que les prix de l’immobilier augmenteront de 21 % d’ici 2028. Il s’agit d’une augmentation réelle des prix de l’immobilier de 2 % par an, ce qui ne suggère aucune amélioration de l’accessibilité.
Qu’en est-il des baisses significatives des prix de l’immobilier ? L’année dernière, il semblait y avoir de bonnes raisons de penser que cela pourrait se produire. Les taux d’intérêt sont passés d’un minimum de 0,5 % à 5,25 %. À un moment donné, l’inflation ayant dépassé les attentes, les taux hypothécaires ont grimpé à plus de 6 %. Combiné à un niveau record d’inaccessibilité au logement et à une économie faible, cela semblait la recette parfaite pour une baisse des prix de l’immobilier. Il convient également de garder à l’esprit qu’historiquement, il existe un décalage temporel important entre la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix. Dans les années 90, les prix ont chuté deux ans après le début de la hausse des taux d’intérêt. Lors du krach de 2009, les prix de l’immobilier ont chuté deux ans après le début de la hausse des taux. Cette année, les propriétaires ayant des prêts hypothécaires à taux fixe continuent de refinancer leurs emprunts à des taux plus élevés. Le taux effectif sur les prêts hypothécaires en cours est passé de 2,5 % à 3,7 % et continuera d’augmenter à mesure que les propriétaires refinancent leurs emprunts. Cependant, compte tenu de la performance du marché immobilier cette année et des meilleures nouvelles sur l’inflation et les taux d’intérêt, il est difficile d’envisager un krach imminent. Les nouvelles règles sur les prêts hypothécaires mises en place après la crise du crédit signifient que moins de ménages sont exposés à la hausse des taux. Malgré la faiblesse de l’économie britannique, le chômage est faible et nous commençons même à voir quelques signes de croissance.
L’événement du Cygne Noir
Un krach immobilier nécessiterait un nouvel événement de type cygne noir, comme un nouveau choc inflationniste comme en 2022 ou des turbulences sur les marchés financiers comme celles que nous avons connues en 2008. Compte tenu de l’incertitude géopolitique, cette possibilité reste tout à fait réaliste. En outre, les turbulences sur les marchés boursiers et financiers pourraient certainement se répercuter sur le marché immobilier comme ce fut le cas en 2008.
La construction de logements va-t-elle réduire les prix ?
La construction de logements supplémentaires fera-t-elle une différence ? Le gouvernement prévoit de construire 1,5 million de logements. Cela modifiera-t-il les prix ? Un peu, mais pas beaucoup. En règle générale, une augmentation de 1 % de l’offre peut réduire les prix de 1 % par rapport à la normale. Si vous construisez 1,5 million de logements au cours des 5 prochaines années, cela contribuera à modérer la hausse des prix, mais comme de nombreux objectifs en matière de logement, cela pourrait s’avérer très difficile à atteindre de toute façon. Ce n’est pas seulement une question de planification, les constructeurs de maisons signalent des marges bénéficiaires en baisse et des difficultés à employer de la main-d’œuvre qualifiée. L’effet de la construction pourrait être plus important si les maisons sont construites dans des zones à forte demande et à offre limitée comme Londres. En fait, une évolution intéressante de cette année est que la croissance la plus rapide des prix de l’immobilier est venue des zones moins chères du nord et du Pays de Galles. La tendance continue au travail à domicile pourrait rééquilibrer les prix de l’immobilier géographiquement. Cependant, 1/3 de tous les emplois des diplômés se trouvent toujours à Londres.
Prix des maisons pour les immigrants
Dans quelle mesure l’immigration affecte-t-elle les prix de l’immobilier ? Là encore, la hausse de la population exerce une certaine pression à la hausse, mais ce n’est pas un facteur fondamental qui influe sur les prix de l’immobilier. Certes, les niveaux très élevés de migration des deux dernières années ont exercé une pression à la hausse sur les loyers, ce qui a des répercussions sur les prix de l’immobilier. Les migrants récents sont plus susceptibles d’être dans le secteur locatif privé que dans les logements occupés par leur propriétaire ou dans les logements sociaux. En outre, les prévisions d’une croissance démographique sont exagérées : le Royaume-Uni connaît une baisse de la fécondité et, à long terme, la population pourrait augmenter moins que ce que prévoit l’ONS. Il convient de garder à l’esprit le cas du Japon, où les prix de l’immobilier sont encore inférieurs à leur pic des années 1980, en partie en raison de facteurs démographiques.
Acheter ou louer ?
L’évolution des prix de l’immobilier devrait-elle influencer mon choix d’acheter ou de louer ? En règle générale, il est préférable d’acheter une maison si vous pouvez vous permettre de rembourser votre emprunt, sans vous soucier de l’évolution des prix de l’immobilier. Pour les investisseurs, acheter avec un prêt hypothécaire à intérêt uniquement est moins intéressant. Depuis 2000, la plupart des bénéfices des investisseurs proviennent des plus-values, mais il est difficile d’envisager de réelles hausses des prix de l’immobilier au cours de la prochaine décennie.
Bibliographie :
Encyclopédie méthodique/Economie politique/ANNATE.,Fiche du livre. Disponible sur internet.
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